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关于公开征求《舟山市渔农村闲置农房盘活利用管理办法(试行)》意见的公告

发布日期:2020-01-13 浏览量: 字号:[ ]

 

现将《舟山市渔农村闲置农房盘活利用管理办法(试行)》发布,征求社会各界意见。如有意见或建议,请在公告之日起7日内(1月20日前)将意见反馈至舟山市农业农村局。联系人:罗江峰,联系电话(传真):8176728。

 

 

 

                                                             舟山市农业农村局

                                                                                                 2019年12月13日

 

 

 

 

 

舟山市渔农村闲置农房盘活利用管理办法(试行)

(征求意见稿)

 

第一章 总

第一条  范我市闲置农房盘活利用,优化资源配置,增加渔农村集体经济组织和渔农民财产性收入,加快实施“乡村振兴战略”的步伐,根据舟山市人民政府办公室《关于开展宅基地“三权分置”改革及闲置农房盘活利用工作的指导意见(试行)》(舟政办发〔2019〕121号)文件精神,结合全市实际,特制定本办法。

第二条  本办法所称的闲置农房是指在舟山市域渔农村范围内,在集体土地上建造、产权合法清晰、处于闲置状态且能够安全使用的房屋及其配套设施(不包括闲置农林设施用房),主要包括农户闲置住房、村集体闲置房屋等。

本办法所称闲置农房盘活利用是利用上述的闲置农房经营民宿、发展渔农家乐、开办养老设施和文教体卫公共配套服务等。

第三条  凡在我市区域内从事闲置农房盘活利用活动的,适用本办法。法律法规另有规定的,从其规定。

第四条  闲置农房盘活利用应当遵守有关法律、法规和政策规定,并遵循下列原则:

(一)坚持依法、自愿、有偿、公开、公平、公正原则;

(二)坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、渔农民利益不受损、土地节约集约利用四条底线,大胆改革创新,努力发展。

(三)坚持城乡统筹、协同推进、集约利用渔农村资源原则;

(四)坚持遵循规划、绿色环保,大力发展休闲旅游、养生养老、渔农事体验等“农房+”新业态原则。

第二章  组织机构

第五条  市、县区(功能区)、乡镇(街道)建立渔农村宅基地“三权分置”及闲置农房盘活利用工作协调机构,负责渔农村宅基地“三权分置”改革及闲置农房盘活利用牵头抓总、协调督导、改革推进等工作。

村集体经济组织设立闲置农房盘活利用工作联络点,负责本村渔农户委托的闲置农房盘活利用的有关业务。

第六条 各级农业农村、自然资源与规划、住建、文化和旅游广电体育人行、应急管理、消防、公安等相关部门根据各自职责,分别做好闲置农房盘活利用的指导、监管、服务等相关工作。

第三章   闲置宅基地及农房流转条件和程序

第七条  闲置农房流转出让方(渔农户、收储方)和受让方(投资方)必须具有完全民事权利行为能力的自然人、法人或其他组织。

第八条  闲置宅基地及农房流转可以采取出租、合营、入股等方式。村集体经济组织和相关资产运营公司也可采用收储的方式进行流转,流转期限原则上不超过20年。采取整村收储流转方式,流转给工商资本的村集体房屋及其承租的其他闲置资源,允许结合实际确定价格方案,流转期限可放宽至30年。

第九条  渔农户自愿流转闲置农房的,须持相关材料向所在村集体组织书面申请登记。提交的材料主要包括:

1.闲置农房全体产权所有人同意流转书;

2.申请人合法有效身份证明;

3.闲置农房全体产权所有人有其它能保证其基本生存生活需要,且合法稳定的住处证明书;

4.闲置农房不动产登记证书;

5.闲置农房抵押情况证明书。

村集体经济组织应自受理申请之日起5日内完成初审。

第十条  村集体经济组织将完成初审的闲置农房流转申请材料提交乡镇(街道),由乡镇(街道)及时组织相关职能部门,对材料进行依法审查、产权查档和权属确认并进行公示。公示无异议后符合条件的应给予登记。经申请人同意,在市、县两级闲置农房信息发布平台上免费发布农房流转信息。

第十一条  受让方如有受让意愿,应向乡镇(街道)提交受让申请,乡镇(街道)应及时组织相关职能部门对受让方提交的材料进行资格审查。受让方提交的材料主要包括:

1.受让方受让申请书;

2.受让方合法有效身份证明;

3.受让方资信证明;

4.受让方具有相应的投资经营能力证明;

5.闲置农房盘活利用初步计划书;

6.过世居、析产、继承取得闲置农房的非集体经济组织成员,还须提供乡镇(街道)盘活开发同意书。

乡镇(街道)自受理申请之日起10日内着重就受让方的资格、投资和经营能力,闲置农房改造和产业发展是否符合本地国土空间和产业规划等方面进行认真审查,符合条件的予以同意

第十二条  依据渔农村产权交易规则,出让人和受让人可自愿选择协议、竞价、招投标等方式进行交易。交易达成后,由出让方、受让方两方签订《渔农村闲置宅基地和农房使用权流转合同》;村集体经济组织和相关资产运营公司收储后再流转的,由村集体、收储方与受让方三方签订《渔农村集体建设用地和闲置农房使用权流转合同》。《合同》一般包括以下条款:

1.双方当事人的姓名、住所;

2.流转宅基地及农房的坐落、面积、房屋状况等;

3.流转期限和起止日期;

4.流转宅基地及农房用途;

5.流转价款及支付方式;

6.双方当事人的权利和义务;

7.宅基地及农房被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属。

8.违约责任和争议解决方式及途径。

以上《合同》须到村集体、乡镇(街道)备案,并作为办理不动产登记的依据。乡镇(街道)应建立工作台账,对合同进行规范化管理。

第四章   闲置农房改造和使用

第十三条  在流转期间,闲置农房受让人可以采取翻建、维修等方式改造闲置农房。

第十四条  闲置农房改造须由闲置农房出让方提出申请,出让方可委托受让方申请。

第十五条  闲置农房改造审批、建设、验收、使用等须遵循各县(区)、管委会出台的宅基地管理办法及细则。

第十六条  严格禁止下乡利用闲置宅基地和农房建设别墅大院、私人会馆和作为“低、小、散”的工业作坊及企业生产经营场所,严禁利用闲置农房从事其他非法生产经营。

第五章   闲置宅基地和农房使用权不动产登记

第十七条  闲置农房经改造后正式投入经营前,应由闲置农房出让人和转受人共同向各县(区)、管委会不动产登记管理部门申请闲置宅基地和农房使用权不动产登记。闲置宅基地和农房已经盘活利用的,也应申请登记。

第十八条  申请闲置宅基地和农房使用权不动产登记,须提交以下材料:

1.乡镇(街道)同意转让人自愿流转闲置宅基地和农房的申请证明书及附属材料;

2.乡镇(街道)同意转受人受让闲置宅基地和农房的申请证明书及附属材料;

3.村集体、出让方、受让方三方签订的《渔农村闲置宅基地和农房使用权流转合同》或村集体、收储方与受让方三方签订的《渔农村集体建设用地和闲置农房使用权流转合同》;

4.是否允许闲置宅基地和农房使用权设定抵押权意见书;

5.其它法律法规规定的需提交的宅基地和农房不动产登记材料。

不动产登记部门自收到申请之日起,按照不动产登记管理规定对申请材料进行审查,符合登记条件的,核发闲置宅基地和农房使用权证书,注记流转内容。

第十九条  宅基地和房屋使用经营权提前解除流转合同的,由流转双方持双方签订的解约合同和不动产登记证书向县(区)、管委会不动产登记部门共同申请办理使用权注销登记。流转到期的,可由流转方单方申请注销登记。如存在抵押登记的,应先办理抵押权注销登记。

第六章   闲置宅基地和农房使用经营权抵押贷款

第二十条  闲置宅基地和农房使用经营权抵押贷款是指借款人利用取得的闲置宅基地和农房使用经营权作为抵押,由金融机构(以下称贷款人)向符合条件的借款人发放的贷款。

第二十一条  闲置宅基地和农房使用经营权抵押贷款由借款人提出申请,并向金融机构提交以下资料:

(一)借款人为自然人的,提供有效身份证明、户籍证明及婚姻状况证明等材料,借款人须年满18周岁,且申请借款时年龄与借款期限之和原则上不超过65年(含);借款人为法人的,提供单位营业执照、法人代表身份证明等其他证件;

(二)贷款经营项目的相关资料,如项目方案、可行性分析、与生产经营相关的合同、协议等;

(三)还款能力证明,借款人提供家庭或其所经营实体的有效资产证明、银行对账单、完税凭证等能够证明还款能力的材料;

(四)闲置宅基地及房屋使用经营权证书、租赁合同或流转合同等权属证明文件

(五)借款人及其家属或其他共有人出具的流转宅基地和农房使用经营权抵押承诺书;

(六)贷款人认为需要提供的其他资料。

第二十二条  金融机构自收到申请材料之日起,按照相关的贷款管理办法开展贷款审查和审批,符合贷款条件的,申请人持有效身份证、抵押贷款合同和抵押申请书、闲置宅基地及房屋使用经营权证等,到当地不动产登记部门办理闲置宅基地及房屋使用经营权抵押登记,再予以发放贷款;不符合贷款条件的,3个工作日内退回申请材料。

第七章   权益保障及纠纷解决

第二十三条  流转期限届满,闲置宅基地和农房转出方有决定续约和解约的权利。在同等条件下,受让方可以优先续订流转合同。

第二十四条  受让方在流转期间再流转农房的,应当提前一个月告知出让方并经同意。无特殊情况下,出让方应同意,但再流转期限不得超过原闲置宅基地及农房流转合同的剩余年限。

第二十五条  在流转期间,出让方和受让方任何一方要中止合同的,应提前一个月提出,双方签订解约合同,违约方根据流转合同约定承担违约责任,给予对方赔偿。违约责任和赔偿应在双方签订的流转合同中明确约定。

第二十六条  在流转期间,出让方和受让方对合同执行、农房使用等方面存在争议,双方可以协商解决,也可以依据合同的约定依法向村集体、乡镇(街道)申请调解或直接向当地人民法院提起诉讼。

第八章 监督管理

第二十七条  县(区)、管委会,乡镇(街道)农业渔农村部门依据本办法规定,对农房流转活动进行监督和管理。

第二十八条  乡镇(街道)农房改造审批、建设、使用监管部门在农房外形、颜色、风格等方面应严格把关,应符合当地渔农村整体风貌和产业特点。对涉及历史文化名村、历史建筑的,应尽可能地保留和体现乡村地方特色和承载历史、文化等信息,防止大拆大建破坏渔农村整体格局和风貌。

第二十九条 乡镇(街道)公安、环保、卫生等部门要建立常态化巡查、监督、管理机制,加强对闲置农房盘活利用的安全生产和动态监管,特别对未经村集体审核和乡镇(街道)备案的自发流转闲置农房,督促闲置宅基地和农房受让人遵守消防、防洪、防震、防地质灾害等各类安全规定。对利用闲置农房从事违法违规经营活动的,要及时发现及时处置。

第九章 附 则

第三十条 本办法由市农业农村局负责解释。

第三十一条  本办法自发文之日起施行。

 

附件:1.《渔农村闲置宅基地和农房使用权流转合同》(样本)

2.《渔农村集体建设用地和闲置农房使用权流转合

同》(样本)

 

 

 

 

 

 

 

渔农村闲置宅基地和农房使用权流转合同(样本)

(适用于普通农户流转)

合同三方:

1、村集体经济组织:                      (以下简称甲方)

法定代表人:         联系电话:             

2、出让方:                           (以下简称乙方);

联系地址:                         ;联系电话:         

  身份证号码:                            

3、受让方:                        (以下简称丙方):

联系地址:                         ;联系电话:         

身份证号码:                               

第一条 依据渔农村闲置农房流转相关法律政策规定,三方本着平等、自愿、诚实、守信的原则订立本合同,合同生效后由甲方、乙方负责将本合同项下的渔农村闲置宅基地和农房使用权流转给丙方。

第二条 本合同项下的闲置宅基及农房地位于          ,土地总面积为       平方米,地上建筑面积为       平方米, 不动产证号(或原土地证号)为             ,其位置及四至范围详见附图。

第三条 本合同项下的闲置宅基地和农房使用权流转方式           (租赁、合营、入股等其中一种),使用权流转年限为      年,自20            日起,至20          日止。

第四条 本合同项下的渔农村闲置宅基地和农房使用权的流转价款总额为大写            元人民币(¥           元)。

第五条 经乙、丙双方商定,拟采用     (分期付款、一次性付款)方式付本合同项下的渔农村闲置宅基地和农房使用权流转价款,共分  期,每期大写         万元(¥           元),每  年支付  次。第一期为合同签订后7日内付清(即20       日前),第二期在20      日支付,以后依次类推至期满止。

第六条 丙方在按约定支付第一期闲置宅基地和农房使用权流转价款后,合同三方应及时申请办理不动产登记等相关手续,所涉及的相关费用由丙方承担。

第七条 丙方在流转取得闲置宅基地和农房使用权的土地范围内有权进行改造利用、经营、在租金已付年限内再流转等活动。上述活动应遵守相关法律、法规和政策的有关规定,遵守村规民约,不得违反公序良俗,不得损害社会公共利益。甲方有权对丙方以上行为进行监督、管理。

第八条  根据本合同约定,丙方需要对已登记使用权的闲置房屋进行原址改建的,经乙方同意,可委托丙方申请,按村居民建房有关规定办理审批手续,并在规定期限内竣工后,办理建房验收和不动产变更登记手续。

第九条 如甲、乙方不能按时将本合同项下的渔农村闲置宅基地和农房交给丙方使用且超过两个月未交付的,丙方有权解除合同并要求乙方返还已付租金和赔偿损失,并按已付租金总额每日   %支付滞纳金。

第十条 如果丙方不能按时支付当期应付流转款项且超过合同约定付款期限两个月仍未缴齐的,甲、乙方有权解除合同,无偿收回渔农村闲置宅基地和农房使用权的,注销相关权证;房屋及装修归乙方所有。

第十一条 流转期间,乙方不得干预丙方的正常经营活动,如遇国家征收或甲方按村庄规划要求实施村庄改造和渔农村土地综合整治需要收回的,应对乙、丙两方相关损失予以适当补偿,本合同自行终止,乙、丙两方应予以同意。因乙原因造成合同终止或强行收回房屋 ,乙方应退回尚未履约的租金,并对丙方造成的实际损失进行赔付。

第十二条 本合同规定闲置宅基地和农房使用权流转年限届满,丙方不再使用的,乙方可无偿收回渔农村闲置宅基地和农房使用权,丙方装修或改建的房屋有关的设施归乙方所有,可移动设施由丙方自行处置,并注销相关权证;乙方明确继续流转的,丙方享有在同等条件下优先续期流转的权利签订新流转合同,按规定办理不动产登记。

第十三条 因不可抗力且合同当事人自身无过错而导致不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

第十四条 在合同约定且租金已付的使用年限内发生渔农村闲置宅基地和农房使用权再流转时,丙方应与承让方签订书面协议。承让方依据再流转协议与甲、乙方重新签订流转合同,但再流转期限不得超过原闲置宅基地及农房流转合同的剩余年限,丙方原合同项下权利义务随之转移,无特殊情况,甲、乙两方应予同意,并于合同签订后及时申请办理不动产变更登记等手续。

第十五条 因执行本合同发生争议,由争议当事人协商解决,协商不成的,可向当地申请调解或者直接向司法机关提起诉讼。

第十六条 本合同经甲、乙、丙三方签字、盖章后,并经所在乡镇政府鉴证后生效。

第十七条 本合同未尽事宜,可由三方另行协商签订补充合同;补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十八条 本合同一式五份均具有同等法律效力,甲、乙两方和所在乡镇政府各执一份;丙方执二份,其中一份用于办理不动产登记。

 

甲方(盖章):                    

法定代表人(签字):             

  

乙方(盖章):                

法定代表人(签字):          

 

丙方(盖章):                   

法定代表人(签字):          

 

鉴证单位(盖章):            

(签字):          

签订日期             

 

 

 

 

 

 

 

渔农村集体建设用地和闲置农房使用权流转合同

(样本)

(适用于收储形式流转)

 

1、村集体经济组织:                      (以下简称甲方)

法定代表人:         联系电话:        

2、出让方(收储方):                      (以下简称乙方);

法定代表人:                      ;联系电话:         

 3、受让方:                       (以下简称丙方):

联系地址:                        ;联系电话:         

身份证号码:                               

第一条 依据渔农村闲置农房流转相关法律政策规定,三方本着平等、自愿、诚实、守信的原则订立本合同,合同生效后由甲方、乙方负责将本合同项下的渔农村建设用地和闲置农房使用权流转给丙方。

第二条 本合同项下的建设用地位于               ,土地总面积为       平方米,地上建筑面积为       平方米, 不动产证号(或原土地证号)为             ,其位置及四至范围详见附图。

第三条 本合同项下的建设用地使用权流转方式         (租赁、合营、入股等其中一种),使用权流转年限为     年,自20            日起,至20          日止。

第四条 本合同项下的渔农村建设用地和闲置农房使用权的流转价款总额为大写            元人民币(¥           元)。

第五条 经乙、丙双方商定,拟采用     (分期付款、一次性付款)方式付本合同项下的渔农村建设用地和闲置农房使用权流转价款,共分  期,每期大写         万元(¥           元),每  年支付  次。第一期为合同签订后7日内付清(即20  年  月   日前),第二期在20  年  月  日支付,以后依次类推至期满止。

第六条 丙方在按约定支付第一期建设用地和闲置农房使用权流转价款后,合同三方应及时申请办理不动产登记等相关手续,所涉及的相关费用由丙方承担。

第七条 丙方在流转取得建设用地和闲置农房使用权的土地范围内有权进行改造利用、经营、在租金已付年限内再流转等活动。上述活动应遵守相关法律、法规和政策的有关规定,遵守村规民约,不得违反公序良俗,不得损害社会公共利益。甲方有权对丙方以上行为进行监督、管理。

第八条  根据本合同约定,丙方需要对已登记使用权的闲置房屋进行原址改建的,经甲、乙方同意,可委托丙方申请,按渔农村居民建房有关规定办理审批手续,并在规定期限内竣工后,办理建房验收和不动产变更登记手续。

第九条 如乙方不能按时将本合同项下的渔农村建设用地和闲置农房交给丙方使用且超过两个月未交付的,丙方有权解除合同并要求乙方返还已付租金和赔偿损失,并按已付租金总额每日   %支付滞纳金。

第十条 如果丙方不能按时支付当期应付流转款项且超过合同约定付款期限两个月仍未缴齐的,乙方有权解除合同,无偿收回渔农村建设用地和闲置农房使用权的,注销相关权证;房屋及装修归乙方所有。

第十一条 流转期间,甲、乙方不得干预丙方的正常经营活动,如遇国家征收或甲方按村庄规划要求实施村庄改造和渔农村土地综合整治需要收回的,应对乙、丙二方相关损失予以适当补偿,本合同自行终止,乙、丙二方应予以同意。因乙方原因造成合同终止或强行收回房屋,乙方应退回尚未履约的租金,并对丙方造成的实际损失进行赔付。

第十二条 本合同规定建设用地和闲置农房使用权流转年限届满,丙方不再使用的,乙方可无偿收回渔农村建设用地和闲置农房使用权,丙方装修或改建的房屋有关的设施归乙方所有,可移动设施由丙方自行处置,并注销相关权证;乙方明确继续流转的,丙方享有在同等条件下优先续期流转的权利签订新流转合同,按规定办理不动产登记。

第十三条 因不可抗力且合同当事人自身无过错而导致不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

第十四条 在合同约定且租金已付的使用年限内发生渔农村建设用地和闲置农房使用权再流转时,丙方应与承让方签订书面协议。承让方依据再流转协议与甲、乙方重新签订流转合同,但再流转期限不得超过原闲置宅基地及农房流转合同的剩余年限,丙方原合同项下权利义务随之转移,无特殊情况,乙方应予同意,并于合同签订后及时申请办理不动产变更登记等手续。

第十五条 因执行本合同发生争议,由争议当事人协商解决,协商不成的,可向当地申请调解或者司法机关提起诉讼。

第十六条 本合同经甲、乙、丙三方签字、盖章后,并经所在乡镇政府鉴证后生效。

第十七条 本合同未尽事宜,可由三方另行协商签订补充合同;补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十八条 本合同一式五份均具有同等法律效力,甲、乙两方和所在乡镇政府各执一份;丙方执二份,其中一份用于办理不动产登记。

 

甲方(盖章):                    

法定代表人(签字):             

  

乙方(盖章):                

法定代表人(签字):          

 

丙方(盖章):                   

法定代表人(签字):          

 

鉴证单位(盖章):            

(签字):          

 

 

签订日期             

 

 

 

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